Проверка объекта недвижимости на юридическую «чистоту»

Услуги > Жилая недвижимость > Проверка объекта недвижимости на юридическую «чистоту»

Приобретение квартиры, частного дома, и любой другой жилой недвижимости на вторичном рынке всегда предполагает определенные риски. Большинство из этих рисков несет непосредственно покупатель. Даже при наличии всех обязательных документов, покупателей должна осуществляться самая тщательная проверка квартиры на юридическую «чистоту». Именно такой проверкой и занимаются юристы при сопровождении сделко с жилой недвижимостью.


ТОП-7 рисков покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке

Количество неблагоприятных обстоятельств, грозящих потенциальному покупателю, зависит от индивидуального случая. Указанные ниже нарушения могут стать основаниями для признания сделки недействительной. Это означает, что в случае такого признания покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — вернуть деньги покупателю. Предварительная проверка квартиры по указанным ниже параметрам позволит Вам значительно обезопасить себя в будущем.

  1. НАРУШЕНИЕ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Права собственности несовершеннолетних граждан, а также их права проживания в квартире охраняются территориальными органами опеки и попечительства. Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен обязательно уточнить у продавца и проверить по документам:

  • Имеются ли у несовершеннолетнего права собственности на продаваемую квартиру / долю (в любом виде);
  • Зарегистрированы ли несовершеннолетние по адресу квартиры;
  • Если квартира была приватизирована, не были ли нарушены жилищные права ребенка при проведении приватизации;
  • Не является ли зарегистрированный в квартире ребенок оставшимся без попечения родителей;
  • Не находится ли несовершеннолетний под контролем территориальных органов опеки и попечительства;

Каждое из этих оснований имеет ключевое значение. Изначально, приобретение квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, а также, если такие граждане явялются собственниками, обуславливает большее количество рисков для покупателя, чем покупка квартиры, без них.

По первой ситуации все более-менее просто. Если ребенок является собственником квартиры либо определенной доли в ней, то органы опеки и попечительства (ООП) должны дать свое письменное согласие на такую сделку, иначе сделка может быть признана недействительной. При отчуждении объекта, принадлежащего ребенку, продавец, совершающий действия от его имени, обязан предоставить ОПП гарантии того, что после завершения сделки ребенку будет предоставлен в собственность объект / доля, не уступающие прежнему по размеру, состоянию, цене, и прочим условиям, а ОПП, в свою очередь должны дать письменное согласие на сделку.

Решение: как именно продавец будет согласовывать этот факт с территориальными ООП — целиком и полностью его забота. Покупателю до совершения сделки следует запросить у Продавца оригинал письменного разрешения на сделку со стороны ООП. Не предоставление такого документа, по любой причине, должно вызвать сомнения у покупателя в целесообразности заключения сделки. В этом случае проще и надежнее всего искать другие варианты.

По второй ситуации. Покупателю неообходимо убедиться, что после сделки несовершеннолетнему будет где проживать (надежным вариантом является либо наличие в собственности у родителей иного жилья, либо продажа в связи с перездом в новое жилье).

Третья ситуация. Значительная часть квартир из сегодняшнего вторичного жилищного фонда когда-то и кем-то были приватизированы. В соответствии с статьей 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», несовершеннолетние граждане (члены семьи), на момент проведения приватизации постоянно зарегистрированные по текущему адресу, принимают обязательное участие в сделке (приватизации).

То есть, исключение ребенка из числа возможных собственников при проведении приватизации, будет являться причиной недействительности сделки. Это означает, что изначально квартира неправомерно перешла в собственность граждан, значит и ее реализация будет незаконной.

В соответствии с вышеуказанной диспозицией, ребенок, в любом случае, сохраняет потенциальные права собственности на данный объект. Спустя любой срок, уже будучи взрослым, он сможет заявить о восстановлении своих жилищных прав в суд. К этому времени та самая квартира может быть продана несколько раз, но пострадает в итоге конечный собственник. По решению суда он будет вынужден зарегистрировать заявителя по данному адресу, и включить его в число собственников.

Решение: первое — запросить у продавца актуальную архивную выписку из домой книги. В ней будут отображены все лица, когда-либо зарегистрированные по настоящему адресу.  Второе — проверить наличие в списке несовершеннолетних. Сверить полученные данные с информацией по проведенной приватизации. У текущего собственника документов о приватизации на руках может и не быть, так как он сам однажды приобрел этот объект «с рук». В этом случае данные о ранее проведенной приватизации нужно запрашивать в отделении Росреестра.

Если на момент совершения сделки ребенок был зарегистрирован в квартире, но не числился в числе потенциальных собственников, значит приватизация проведена с нарушениями. Ребенок (или уже взрослый человек) сохранит за собой основания для притязания на долю в квартире. Поэтому покупателю следует быть крайне внимательным в этом отношении.

По четвертому моменту важно знать, что каждый ребенок, оставшийся без попечительства родителей, регистрируется по фактическому адресу проживания. Находясь под контролем опекунов / попечителей, ребенок может лишиться места постоянного проживания, если при продаже квартиры не будет приобретено никакого альтернативного жилья. То есть, фактически несовершеннолетний останется на улице. Таких обстоятельств территориальные органы опеки и попечительства допускать не имеют права, поэтому при продаже жилья опекунами или попечителями, ребенка, имеет место масса ограничений.

Решение: В этом случае необходимо запросить у продавца два документа: первый — разрешение органов опеки и попечительства на реализацию объекта, и второй — любое подтверждение того, что в будущем будет приобретено альтернативное жилье. Это может быть договор купли-продажи, либо документы о временной регистрации по месту проживания. К слову, разрешение ООП выдается только на основании этих самых документов, поэтому у продавца они должны быть изначально. Их запрос будет чем-то вроде дополнительной мерой безопасности.

Пятое основание является смежным с четвертым. Здесь речь идет о неблагополучных семьях, дети которых находятся под контролем территориальных ООП. Родители таких детей еще не лишены родительских прав, но до этого ими было допущено систематическое нарушение правил воспитания ребенка. Поэтому ООП вынуждены держать малыша под своим постоянным наблюдением. У покупателя изначально должны возникнуть опасения по поводу устройства ребенка после продажи квартиры.

Решение: Сделки с такого рода контрагентами должны проводиться только при участии территориальных ООП. Если подписывается договор, передается залог, или производятся любые другие действия, к документу должна прикрепляться копия разрешения ООП на проведение подобной сделки. Получением данного разрешения занимается продавец лично. Покупатель вправе требовать эту информацию на любой стадии заключения сделки.


  1. НАРУШЕНИЕ ПРАВ НАСЛЕДНИКОВ (актуально, в случае, если основание возникновения права собственности на квартиру у продавеца — свидетельство о праве на наследство — т.е. продаваемая квартира получена продавцом по наследству)

На вторичном рынке большое количество квартир приобретается в порядке наследования. Основания наследования не имеют значения для потенциального покупателя. Здесь важно понимать, что за наследниками, вовремя не вступившими в свои законные права, сохраняется право на их восстановление, но уже через суд. Основания для этого следующие:

  • Пропуск срока вступления в наследство вызван уважительными причинами;
  • Нарушено правило об обязательной доле в наследстве;
  • Завещание было признано недействительным, по основаниям, описанным в статье 1131 ГК РФ.

Основной риск покупателя, в этом случае, будет заключаться в возможном признании сделки недействительной. Квартиру придется вернуть либо разделить с законными наследниками.

Решение: на данные правоотношения распространяются общие сроки исковой давности. В соответствии со статьей 196 ГК РФ они составляют 3 года, а для особо сложных случаев — 10 лет. 10 лет ждать не стоит, но рекомендуется приобретать жилье только в том случае, если продавец вступил в законные права не менее 3 лет назад. В этом случае в разы уменьшится вероятность того, что кто-то сможет заявить на права в уже проданной квартире.

Здесь же следует указать на практически обязательный характер нотариального заверения сделки. Если приобретается объект, перешедший продавцу по наследству, то риск притязаний со стороны третьих лиц всегда актуален. Нотариальное заверение сделки требуется для того, чтобы в случае судебного разбирательства покупатель автоматически был признан добросовестным.

Изначально, покупка «наследственной» квартиры всегда предполагает больше рисков, чем приобретение квартиры у собственника, купившего его по договору купли-продажи. Как было указано выше в соответствии со ст. 1155 ГК РФ, предельный срок, в течение которого можно обратиться в суд за восстановлением сроков — 10 лет с момента открытия наследственного дела.

Трудно предсказать, чем именно закончится судебный процесс, инициированный несостоявшимся наследником, но для покупателя (де-факто — текущего собственника) такие обстоятельства будут крайне нежелательными. Поэтому квартирам, перешедшим по праву наследования, при покупке нужно уделять особое внимание.


  1. НАЛИЧИЕ ОБРЕМЕНЕНИЙ

По ряду оснований на права собственника могут налагаться ограничения. Касаются они, в частности, возможности распоряжения объектом. То есть, либо собственник не может его продать без ведома третьих лиц, либо объект не может быть реализованным в принципе. Либо у третьих лиц имеется право пользования данной квартирой. Возможные варинты обременений:

  • Зарегистрированы «отказники от приватизации»
  • Зарегистрированы лица, имеющие права пользования данной квартирой на основании ранее оформленного завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ)
  • Зарегистрированы получатели ренты (ст. 34 ЖК РФ)
  • Зарегистрированы несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей
  • Объект находится под арестом, либо в его отношении действует залоговое соглашение
  • Объект находится в залоге (ипотеке)
  • Объект сдан в найм — в нем проживают квартиросъемщики по договору найма (аренды)
  • Наличие сервитута (ограничение права пользования квартирой)

В отношении зарегистрированных лиц — необходимо запросить у продавца свежую расширенную архивную выспику из домовой книги. Так называемые «отказники» от ранее проведенной приватизации — совершеннолетние граждане, решившие не участвовать в сделке. Причины такого отказа не имеют большого значения при рассмотрении вопроса. Именно официально отказавшиеся от участия в приватизации (не путать с теми, кто не предпринял никаких действий) одновременно с отказом приобретают пожизненное право пользования объектом (ст. 19 ФЗ 189-ФЗ).

В этом случае гражданин сможет проживать в квартире и быть зарегистрированным здесь — пожизненно, независимо от количества смененных собственников. Покупать квартиру с проживающим в ней гражданином, конечно, не захочет никто.

Решение: запросить архивную выписку из домой книги, и проверить, всех зарегистрированных лиц в квартире на данный момент. Каждое лицо должно быть снято с регистрационного учета еще до подписания основного договора. Напомним, что гражданин, отказавшийся от участия в приватизации, может сняться с учета только по собственному желанию.

По следующим двум основаниям: наличие получателя ренты или лица, пользующегося на основании завещательного отказа, все практически аналогично.

Если лицо пользуется квартирой пожизненно по основанию завещательного отказа, то оно обязательно будет фигурировать в архивной выписке перехода прав собственности и в домовой книге. Покупатели должны обратить на это внимание: выписать (снять с регистрационного учета) такого гражданина НЕЛЬЗЯ. Завещательный отказ рассчитан на всю жизнь гражданина, поэтому даже снявшись с учета, такой гражданин будет иметь право проживания в квартире до момента истечения срока пользования, установленного в завещательном отказе, либо снятие произойдет автоматически с момента его смерти. Покупать такую квартиру крайне не рекомендуется.

Когда речь идет о договоре ренты с иждивением, такая информация отражается в свидетельстве о праве собственности. Учитывая, что сегодня этот документ не является обязательным в наличии в бумажном виде, узнать информацию можно посредством запроса выписки из ЕГРН. Такие выписки находятся в свободном доступе, но покупатель может потребовать ее предоставление со стороны продавца. И, желательно, чтобы срок, последующий после выдачи выписки, не превышал 10-30 дней.

В отношении иных обременений — необходимо самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Обременения в виде наложенного ареста могут иметь место, когда объект является предметом судебного разногласия между гражданами (или между гражданином и государством). Арест является обеспечительной мерой, которая направлена на пресечение попыток как-либо реализовать объект, до завершения судебного процесса или исполнительного производства. Налагается и снимается такое ограничение только уполномоченными сотрудниками ФССП.

Практика знает немало случаев, когда фактически арестованная квартира успешно продавалась и даже перепродавалась. Сегодня с этим стало немного проще, так как практически любую информацию по объекту или по его собственнику можно получить через интернет. Но мошенниками изобретаются все новые схемы обхода ограничений, поэтому потенциальному покупателю всегда нужно перестраховываться.

Решение: Проверка на обременения производится только через органы Росреестра. Здесь нужно запросить выписку из ЕГРН, в которой будут фигурировать все действующие ограничения, и основания для их наложения. Если возникнут сомнения по поводу личности продавца, то проверить по линии ФССП его можно так же, в режиме онлайн. На официальном сайте структуры имеется специальный банк исполнительных производств, в форму которого достаточно ввести ФИО продавца и регион его проживания — регион заключения сделки.

Что касается возможного нахождения квартиры в залоге (в ипотеке), то проверяется эта информация аналогичным образом. Запрашивается выписка из ЕГРН, плюс, бумажный вариант свидетельства о праве собственности. В документах не должно фигурировать никаких ограничений относительно прав собственника на распоряжение объектом.

Сервитуты также должны отсутствовать. Наличие сервитутов наиболее часто встречается у земельных участков, например, газовая труба, проходящая под участком или столю, стоящий на нем и т.д. Но сервитут может быть также установлен и в жилой квартире — например, право со-собственников пользоваться общими комнатами.


  1. НАРУШЕНИЕ ПРАВ СУПРУГА ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ (актуально, если продавец — в браке, но право собственности оформлено только на него)

Покупателю необходимо проверить паспорт продавца на предмет уточнения его семейного положения и сверки дат брака и покупки продавцом квартиры. В соответствии с ст. 256 ГК РФ все приобретенное супругами в период брака имущество, является их совместной собственностью (отметим, что так называемые «гражданские» браки не подпадают под настоящее правило). То есть, независимо от того, кто выступает фактическим собственником по документам или продавцом, квартирой супруги распоряжаются на равных правах. Фактический собственник не сможет ее продать без ведома второго супруга. В этом случае всегда актуален риск признания проведенной сделки недействительной. Что делать, если продавец уже развелся, но продает он квартиру, купленную в период нахождения в браке читайте в статье (СТАТЬЯ) Можно ли оформить покупку/продажу недвижимого имущества БЕЗ согласия супруга? 

Решение:

  • Если на момент совершения сделки продавец находится в браке, а право собственности на квартиру у продавца возникло после государственной регистрации брака — значит квартира находится в общей собственности обоих супругов. До совершения сделки продавец должен получить и предоставить Вам нотариально-заверенное согласие второго супруга на совершение сделки
  • Если на момент совершения сделки продавец находится НЕ в браке, а право собственности на квартиру у продавца возникло В ПЕРИОД его нахождения в браке — значит есть риск будущих споров с бывшей супругой продавца о разделе их квартиры. Попросите продавца предоставить соглашение о разделе имущества с бывшей супругой (оно должно быть заверено нотариально). Если подобное соглашение имеется, т.е. супруги разделили квартиру, нажитую ими в период брака и договорились, что квартира переходит в собственность продавца — согласие бывшей супруги на сделку НЕ требуется. Если же Соглашения о разделе имущества не было, то требуется нотариальное согласие бывшей супруги на сделку. Отметим, что срок исковой давности по заявлению требований о разделе совместно нажитого имущества — 3 года. Если этот срок прошел, то этот факт снижает риски предъявлений претензий
  • Если в паспорте отсутствует запись о семейном положении (новый документ вполне мог быть получен после приобретения квартиры, а владелец паспорта просто решил не вписывать в него эту информацию) — в этом случае покупатель имеет право затребовать нотариально-заверенную выписку из актов гражданского состояния, полученную продавцом после предъявления соответствующего требования. Отказ от получения документа, оттягивание даты его получения, и прочие обстоятельства, должны насторожить потенциального покупателя
  • Если на момент совершения сделки продавец находится в браке, а право собственности на квартиру у продавца возникло по безвозмездным сделкам: в порядке наследования, дарения, — такое имущество не является общей совместной собственностью супругов. Фактический собственник может распоряжаться такой квартирой от своего имени и по своему усмотрению —  согласие супруги на сделку НЕ требуется
  • Если на момент совершения сделки продавец находится в браке, но между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира признается личной собственностью продавца —  согласие супруги на сделку НЕ требуется  

  1. ПРИЗАНАНИЕ ПРОДАВЦА НЕДЕЕСПОСОБНЫМ, ОГРАНИЧЕННО ДЕЕСПОСОБНЫМ (актуально в случае, если продавец — преклонного возраста)

В соответствии со статьей 29 ГК РФ, гражданин в силу какого-либо психического расстройства, не может от своего имени заключать сделки, принимать какие-либо другие важные решения. За свои поступки такие лица не отвечают, а также не осознаю последствия совершаемых ими действий. По закону к недееспособному человеку приставляется опекун. Это может быть кто-то из родственников, а при отсутствии таковых — сотрудник территориальных органов опеки и попечительства.

При этом недееспособность человека далеко не всегда должна быть заметна окружающим. Следовательно, вполне нормальный с виду продавец квартиры может состоять на учете и находиться под контролем действующего опекуна.

Любая сделка, совершенная недееспособным, признается недействительной по суду. Процесс признания сделки недействительной могут инициировать, подав иск в суд, фактические опекуны либо территориальные органы ООП.

Решение: при возникновении малейших сомнений в дееспособности продавца, покупатель может потребовать от него предоставление данных о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере — справки из НД и ПНД. Параллельно с этим можно обратиться в территориальные органы ООП на предмет полученияя соответствующих справок либо также попросить предоставить такие справки продавца.

Решение: в данном случае настоятельно рекомендуем также добровольно нотариально заверить договор купли-продажи, так как именно это поможет покупателю отстоять свои права в том случае, если продавец уже после завершения сделки будет признан недееспособным задним числом. То есть, если будет доказано, что не момент совершения сделки он уже не отвечал за свои поступки.


  1. НЕУЗАКОННАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА

До подписания соглашения крайне желательно сверить имеющийся план БТИ с реальной структурой квартиры. Если в квартире имела место быть перепланировка — обязательно убедитесь в том, что она полностью узаконена. В договор возможно будет внести соответствующее заверение, однако, проще самостоятельно убедиться в этом еще до сделки. Главный риск — бремя уплаты штрафов и узаконивания перепланировки с соответствующими расходами ложится на нового собственника после продажи. При этом, продать в дальнейшем такую квартиру гораздо сложнее, чем квартиру «без особенностей».


  1. ЗАВЕДОМЫЙ ОБМАН СО СТОРОНЫ ПРОДАВЦА

Всевозможных мошеннических схем по обходу законных правил совершения сделок, сегодня существует огромное множество. Часть из них устраняется посредством простейших действий со стороны покупателя. Другие же теряют актуальность после запроса соответствующей информации. То есть, от покупателя, в любом случае, потребуется предельная внимательность. Снизит риск обмана со стороны продавца можно, выполнив несколько шагов, последовательность которых зависит от ситуации.

Фиктивное занижение стоимости (акутально, если квартира покупалась по ДДУ и теперь продается по возросшей цене)

Самая распространенная схема обхода налоговых обязательств — уменьшение суммы в договоре по согласованию сторон. Часто фактическая доплата осуществляется как плата «за неотделимые улучшения» или что-то подобное — законность и обоснованность таких формулировок мы оставим в стороне. То есть, сумма квартиры, указанная в договоре — меньше фактической, а разница доплачивается продавцу отедельно. Продавец никаких рисков при использовании такой схемы не несет, за исключением возможных проблем с налоговыми органами. С покупателем все обстоит иначе.

Даже если продавец будет долго уговаривать о фиктивном занижении цены, следует взвесить все риски прежде чем поддаваться на эти уговоры. Риски следующие:

  • в случае признания сделки недействительной покупатель вправе будет требовать возврата только суммы, которая была указана в договоре
  • имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры будет рассчитываться, исходя из суммы, указанной в договоре

Решение: Если Вам очень хотелось бы купить именно эту квартиру, а продавец не идет на уступки и настаивает на указании в договоре неполной суммы, то предлагаем несколько рекомендаций, как вести себя в данной ситуации:

  • оцените в совокупности риски признания сделки недействительной, если они минимальны — можно рассмотреть вариант покупки по заниженной стоимости
  • ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь на покупку квартиры «за 1 000 000 руб.» — такая сделка носит явные признаки фиктивности. Если же занижение незначительное (например, квартира была куплена продавцом за 5 млн. на стадии котлована по ДДУ, а продается сейчас за 6,5 млн., при этом во избежание налогов в ДКП продавец просит указать те же 5 млн.) — можно рассмотреть вариант покупки по заниженной стоимости
  • обязательно соберите как можно больше доказательств того, что фактически Вы доплачивали за квартиру бОльшую сумму. Это должны быть раписка — в которой должна быть указана сумма доплаты и что она произведена, например, «за неотделимые улучшения, произведенные в квартире, расположенной по адресу…». Также настойте на том, чтобы в Соглашении об авансе была указана полная сумма. Сохраните также переписку с продавцом, где Вы обсуждаете указание в ДКП заниженной стоимости и какая реальная стоимость квартиры. Все эти документы позволят доказать в суде, что фактически за квартиру Вы платили больше денег, чем указано в договоре и возможно позволит Вам вернуть все Ваши деньги
  • сравните суммы имущественного вычета, которую Вы недополучите, и цену квартиры, по сравнению с другими ценами на рынке жилья

Проверка личных документов

До подписания каких-либо документов, необходимо обязательно проверить паспорт предполагаемого продавца, и сравнить фотографию в нем с внешностью человека, с которым планируется подписать договор. Здесь же нужно визуально уточнить подлинность паспорта. Наличие элементарных средств защиты можно сравнить с собственным документом.

Не лишним будет подтвердить данные паспорта по ведомственным базам. К примеру, на официальном сайте МВД РФ такую манипуляцию можно проделать бесплатно и всего за несколько секунд. В случае недействительности документа, об этом факте следует немедленно заявить в полицию.


Проверка личности продавца

До совершения сделки проверьте наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств. Также уточните, имеются ли судебные разбирательства с участием продавца и по какому предмету. Вам необходимо проверить на наличие дел в суде который относится к адресу места нахождения квартиры и к адресу регистрации продавац по месту нахождения.


Сверка квартиры на соответствие документальным данным

Халатность покупателя может стать причиной для реализации достаточно популярной схем, когда изначально осматривалась одна квартира, а в сделке участвует совершенно другой объект. Обязательно нужно сверять все предоставленные продавцом документы с реальным положением объекта. Можно уточнить адрес, сверить табличку с номером на дверях, поговорить с соседями, и т.д.

Выписка из ЕГРП по своему содержанию, должна полностью совпадать с информацией, указанной в свидетельстве о праве собственности. Любое расхождение должно трактоваться как причина отмены сделки.

Единственное, что в документах и на деле могут расходиться данные по названию микрорайона. Такое бывает, когда после переименования новая информация в документы еще не внесена. Именно в таком случае проще всего уточнить информацию у потенциальных соседей.

Если из соседей найдутся более сговорчивые граждане, то у них еще можно уточнить информацию по личности продавца: чем занимается, как себя ведет на людях, какое впечатление о нем, как о соседе, не вызывает ли подозрение его образ жизни. Здесь же, так же для чисто собственного интереса, можно уточнить, какие работы планируются коммунальщиками в будущем, какая криминогенная обстановка в районе, быть может в скором времени здесь начнется постройка нового дома, и так далее.


Аванс или задаток

Некоторые покупатели идут поддаются уговорам продавцов, которым якобы нужно вносить средства на приобретение новой квартиры, и предоставляют значительную часть наличных от общей суммы в виде аванса или задатка. Некоторые даже доходят до того, что решают перевести сумму целиком еще до получения документов. Эта категорическая ошибка приведет к потере денег, так как реализовать мошенническую схему в отношении доверчивого покупателя, проще простого.

Для проведения таких операций сегодня должны использоваться нотариус, банковские ячейки, аккредитив или эскроу-счет. Для сторон это дополнительные затраты, но только таким образом покупатель сможет застраховаться от «двойных» продаж, или от хищения часть средств мошенниками.

Сумма аванса колеблется в пределах 20 000-50 000 руб. Сумма задатка — не более 100 000 руб. Отличие авансового соглашения от соглашения о задатке, а также что выгоднее заключать Вы можете найти в наших статьях. Больше указанных сумм НЕ вносите.

Также зачастую мошенники просят внести деньги за квартиру в качестве аванса, при этом, соглашение подписывается представителем риелторского агентства — в данном случае, обязательно попросите, чтобы при передаче денег присутствовал собственник — если «риелтор» ссылает на отъезд собственника и настаивает на том, что деньги примет он и даже указывает, что у него есть доверенность от собственника — НЕ давайте таким «риелторам» никаких денег. Очень часто собственники даже и не знают о существовании «риелторов», которые к тому же продают их квартиру. Цель мошенников — получить Ваши деньги.

В случае покупки квартиры в ипотеку вносите аванс (задаток) ПОСЛЕ получения одобрения банком. Или обязательно включите в соглашение пункт, по которому незаключение договора в связи с неодобрением ипотеки банком НЕ влечет виновность покупателя и следовательно сумма аванса подлежит возврату.


Проверка задолженности по коммунальным платежам

Достаточно серьезные неудобства могут новым собственникам могут доставить долги за коммунальные услуги, оставшиеся после прежних хозяев. Сегодня все больше покупателей поступают вполне осознано, требуя к договору прилагать и справку из управляющей компании с нулевым или положительным балансом. И это правильно, так как новый владелец не должен платить по долгам старого собственника.

Второй вариант, особенно уместный в том случае, если задолженность за услуги большая — проведение взаиморасчета. Делается это следующим образом: сумма задолженности вычитается из цены квартиры, прописанной в договоре купли-продажи. В итоге получается, что продавец заплатил таким образом долг из собственных средств.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что продать квартиру с большим долгом нельзя. Это заблуждение, так как квартиру продать можно с любым долгом. Более того, потом по этим долгам придется платить уже покупателю. Следовательно, квитанция по оплате задолженности обязательно должна прилагаться к заключаемому договору. Большим плюсом для покупателя будет, если он лично с продавцом явится в офис управляющей компании и лично уточнит информацию.


За короткий промежуток времени квартира продавалась несколько раз

Запросив архивную выписку из ЕГРП можно посмотреть, сколько собственников у квартиры было в общем, и какое время каждый из них имел права на объект. С января 2016 года продать квартиру, освободившись от уплаты НДФЛ можно только по истечении 5 лет ее нахождения в собственности.

Следовательно, будет крайне нелогично, если за прошедшие 2-3 года квартира продавалась и покупалась несколько раз. Такое положение вещей должно насторожить потенциального покупателя. Велика вероятность, что таким образом мошенники решили замести следы. Намного проще и безопасней не искать причину таких действий, а обратиться к другим вариантам по покупке квартиры.


Заключение предварительного договора купли-продажи

Не вдаваясь в необходимость заключения такого договора, отметим, что предварительный договор НЕ подлежить обязательной государственной регистрации, поэтому часто используется мошенниками для «двойных» продаж квартир. Либо вовсе откажитесь от предварительного договора, либо заключайте его на условиях постоплаты — после заключения основного.


Продажа квартиры по доверенности

Если продавец действует по доверенности, представляя законного собственника, первое, что необходимо сделать, это проверить доверенность на подлинность. Если сделка совершается в регионе выписки доверенности, то лучше всего совместно с представителем посетить нотариуса и уточнить информацию на месте. Когда есть такая возможность, то лучше всего, конечно, связаться с собственником и уточнить информацию из первых рук.


Проверка квартиры на юридическую чистоту — услуги юриста

Если покупатель вовремя не придаст значения какому-либо ключевому обстоятельству, то в дальнейшем его могут ожидать достаточно серьезные проблемы. Проверка квартиры на «чистоту» — процесс не длительный, но требующий специальных знаний. Здесь больше всего времени уходит на согласование условий и на проверку основных данных по приобретаемой квартире.

Более целесообразно, чтобы проверкой юридической чистоты объекта занимались профессионалы — юристы в области недвижимости. Отлаженный до автоматизма процесс проверки квартиры поможет обеспечить максимальную безопасность сделки непосредственно для покупателя. Последний будет полностью уверен, что покупаемая им недвижимость в юридическом отношении полностью чиста.

Заказав у специалистов комплексную проверку по всем основаниям, потенциальный покупатель может рассчитывать на оказание следующих услуг:

— проверка пакета документов на подлинность — все бумаги, указывающие на права собственности, будут удостоверены на подлинность, так как факт их возможной подделки всегда имеет большую вероятность;

— получение информации из регистрационных органов — получение выписок из ЕГРН, справок по истории перехода права собственности;

— уточнение данных о всех ранее прописанных в квартире — проверка объекта на наличие «отказников» от приватизации; несовершеннолетних граждан, чьи жилищные права некогда были нарушены; установление наличия пользователей объектом на основании завещательного отказа или договора ренты;

— получение технической документации по квартире и сверка этих данных с фактическим положением объекта;

— проверка наличия притязаний на квартиру третьих лиц — работа по нотариальной линии на предмет уточнения итогов процедуры наследования; уточнение результатов приватизации и получение дубликатов документов об ее итогах;

— взаимодействие с территориальными органами опеки и попечительства, если в процессе так или иначе замешаны несовершеннолетние граждане — законные собственники; долевые собственники; постоянно зарегистрированные по данному адресу дети;

— проверка на наличие любых обременений — уточнение сроков и возможных вариантов их снятия;

— уточнение психического состояния продавца — подача запросов в наркологический и психоневрологический диспансеры;

— запросы в управляющую компанию на предмет уточнения размера задолженности по коммунальным платежам;

— формирование пакета документов и его передача потенциальному покупателю.

После проведенной работы, юристы укажут покупателю на наиболее приемлемый вариант для дальнейших действий: серьезных нарушений не выявлено —  значит, квартиру можно покупать, либо лучше искать другие варианты для покупки, если сделка будет предполагать проблемы для покупателя.


Стоимость услуги

Описание услуги Стоимость, руб.
Устные консультации бесплатно
Комплексная проверка юристом приобретаемой квартиры (дома, земельного участка) на юридическую «чистоту», включая консультации по вопросам налогообложения, имущественных вычетов и т.д. 9 900

Ознакомиться с комментариями и ответами наших юристов на наиболее часто встречающиеся вопросы Вы можете в разделе FAQ Проверка объекта недвижимости на юридическую «чистоту»


Задать любой интересующий Вас вопрос, получить дополнительную информацию Вы можете по телефону +7 (495) 783-19-91, а также оправив он-лайн заявку на услугу Консультаций по налогообложению при сделках с недвижимостью, воспользовавшись формой обратной связи ниже.

Форма обратной связи

  Настоящим я подтверждаю, что ознакомлен и согласен с Политикой обработки персональных данных и даю свое согласие на обработку моих персональных данных*