Ипотечный кредит – это инструмент, позволяющий разрешить всевозможные жизненные проблемы. Приобретая квартиру для совместного проживания, молодые супруги, как правило, берут ее в кредит. И все хорошо, пока супруги живут вместе, но жизнь может повернуться и другой стороной. В случае, если на горизонте замаячил развод, проблема разделения не только общего имущества, но и долгов по ипотечному кредиту встает очень остро. Данная статья подробно осветит интересы обоих супругов, состоящих в бракоразводном процессе, и имеющих в наличии ипотечные кредитные обязательства.

Не секрет, что институт брачного контракта в современной России развит очень слабо, при этом аналитика показывает, что каждый третий брак со временем распадается. Супруги, которые находятся в процессе развода, часто руководствуются только получением личных выгод, и совершенно не учитывают интересы детей и иных иждивенцев.

Ответы на вопросы, связанные с разделом ипотечного имущества и порядка оплаты за него необходимо давать с учетом первоначального положения дел. Существует две основные исходные ситуации:

• Ипотека оформлена до брака
• Ипотека оформлена в период брака

Каждый из этих вариантов имеет свой путь решения.

Ипотека, оформленная до брака

Раздел ипотечной квартиры при разводе – процесс достаточно сложный. Ипотека, оформленная до брака – данная ситуация вызывает немало споров и разногласий.

Если ипотечная квартира была взята до брака, а долговые обязательства по ней погашены полностью, то такая квартира будет считаться личным имуществом одного из супругов и не будет подлежать разделу при разводе.

Но есть и неоднозначные ситуации: например, до брака вы взяли ипотеку, оплатили 50% стоимости имущества, заключили брак, оплатили еще 50% стоимости жилья, то при прекращении брачных обязательств, супруг (-а), не принимавший участие в оплате ипотечных платежей, будет иметь право на ¼ жилья.

Ипотека, которая взята до брака на жилье в процессе застройки, даже если свидетельство собственности получено в браке, не подлежит разделу.

Однако, если будет доказано, что имущество, приобретенное до брака одним супругом, было улучшено, при этом повысилась его рыночная стоимость, то суд может признать квартиру совместно нажитым имуществом.

Ипотека, оформленная в браке

Раздел ипотечной квартиры после развода, которая приобретена в браке, случай непростой, но разрешимый. В случае, когда ипотечный договор заключен во время брака, то имущество (согласно ст. 34 Семейного кодекса), приобретенное по настоящему договору, является совместно нажитым. Этот факт не будет зависеть от того, на кого оформлена ипотека.

Если кто-то из супругов — основной заемщик, а второй супруг – поручитель, то во время бракоразводного процесса, супруг, являющийся поручителем, может рассчитывать на ½ доли в данном ипотечном жилье, и, соответственно, получает обязанность на 1/2 выплат по этой квартире.

Чаще всего, банки, во время заключения договора ипотеки, предлагают стандартные формы договора, по условиям которого супруги будут созаемщиками. В этом случае, раздел имущества после развода будет 50/50, соответственно, ипотечный кредит делится в тех же пропорциях. Ипотека, потраченная на приобретение однокомнатной квартиры, не подлежит разделу. По закону об ипотеке, залоге недвижимости, доля в квартире не может быть залогом, соответственно, кто-то из супругов имеет право на компенсацию за имеющуюся долю в квартире.

Варианты раздела ипотечного имущества

По обоюдной договоренности раздел ипотеки может происходить по ЧЕТЫРЕМ ОСНОВНЫМ сценариям:

• Продажа квартиры третьему лицу, погашение ипотечных обязательств, остаток денежных средств, вырученных от продажи, делится пополам (риск — необходимо получить согласие банка на продажу жилья, обремененного ипотекой — банки дают такое согласие довольно редко);
• Передача одному из супругов ипотечного обременения и квартиры. При этом супруг, передавший права на квартиру может рассчитывать на компенсацию от супруга, которому эти права переданы (риски минимальны);
• Раздел долей в квартире и ипотечных обязательств без продажи имущества (риск ниже).

ВНИМАНИЕ! В случае, если доли в квартире и ипотечные обязательства разделяются банком, а бывшие супруги продолжают платить каждый свою часть некогда общего долга каждый за свою часть квартиры, то самым главным риском является право банка обратить взыскание на ВСЮ квартиру, находящуюся у него в залоге, если кто-либо из супругов перестанет платить. В таком случае может создаться ситуация, когда добросовестный супруг останется без денег и без своей доли. Мы рекомендуем найти возможность и договориться о полной передаче кому-либо из супругов  Будьте внимательны!

Брачный договор

Идеальный вариант решения споров по разделу имущества после развода – заключение брачного договора. Однако, супруги, заключающие брак по взаимной любви и согласию, редко заключают такой договор. В этом случае:

• Если супруги решают разделить ипотечные обязательства, в первую очередь необходимо обратиться в банк, который выдавал кредит. Часто банки идут навстречу, и при наличии необходимых документов перезаключают договор ипотечного кредитования, поделив доли выплат в соответствии с имеющимися долями в квартире.
• Иногда банки отказывают в разделении выплат по ипотеке между солидарными заемщиками, в этом случае, необходимо подать иск о разделе ипотечной квартиры после развода в суд. Доли квартиры, и, соответственно выплаты по ним будут разделены в судебном порядке.
• Доли в квартире не всегда делятся поровну. При наличии детей, суд определяет большую долю супругу, с кем они остаются.
• Так же неравенство в разделе долей может быть в том случае, если одним из супругов были произведены необходимые улучшения имущества, таких, например, как ремонт. Но факт осуществления ремонта тоже придется доказывать через суд.
• Если другого жилья супруги не имеют, а совместное проживание невозможно, квартиру, находящуюся в ипотеке можно продать или разменять. Для этого супругам так же необходимо обратиться в обслуживающий банк, где, после рассмотрения всех необходимых документов, оценке рисков и платежеспособности покупателя, банком снимается обременение с жилья, после чего можно оформлять договор купли-продажи.
• Если жилье оформлено с использованием материнского капитала, при его разделе тоже возникает немало споров. Такое жилье нельзя продать, так как ипотека оформляется в долевую собственность несовершеннолетних детей и родителей. Помочь в этой ситуации могут органы опеки, которые дают согласие на продажу жилья.

И в заключение отметим, что консультация с юристом перед оформлением ипотеки, а равно как и перед вступлением в брак никогда не будет лишней. Только юрист укажет Вам на все риски, которые могут возникнуть у Вас в будущем, и уже сейчас подскажет, как их минимизировать.