В настоящей краткой статье предлагаю проанализировать вопрос о том, в каких случаях сделки по приобретению/отчуждению недвижимого имущества могут быть совершены только при наличии согласия на их совершение второго супруга. И каковы юридические последствия совершения таких сделок при отсутствии такого согласия.

Когда согласие супруга при продаже жилья строго обязательно?

Согласие второго супруга в нотариальной форме по закону требуется только в случае, если Вы продаете недвижимость, купленную в период брака, т.е. распоряжаетесь совместно нажитым имуществом. Данное положение закреплено в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Сделка, совершенная без такого согласия (в случае, например, если факт нахождения в браке недобросовестным супругом был намеренно сокрыт), может быть признана судом недействительной по иску добросовестного супруга в течение 1 года с момента, когда супруг узнал (или должен был узнать) о такой сделке.

Когда получение согласия супруга можно «обойти»? Согласие БЫВШЕГО супруга на сделку

Однако, в случае если продажа недвижимости осуществляется после развода, то в данном случае согласие бывшего супруга не требуется, если супругами произведен раздел совместного имущества, нажитого в период брака, о чем свидетельствует Соглашение о разделе. Если же документально зафиксированного раздела имущества произведено не было — нотариальное согласие бывшего супруга на сделку требуется. Совет: приобретая квартиру в браке, обязательно договоритесь с супругом о том, что вы оба будете ее титульными собственниками в ЕГРП и согласуйте ваши доли.
Помимо этого, если право собственности на недвижимость появилось у супруга до брака или в период брака, но по безвозмездным сделкам: дарение, получение наследства, приватизация и т.д., то на продажу такой недвижимости согласие второго супруга не требуется. Также согласие не требуется, если супруги прямо договорились об этом в брачном договоре.

Особенности получения согласия при ПОКУПКЕ жилья

А вот ситуация с обязательным согласием супруга на покупку недвижимости не такая однозначная. Имеет место различная трактовка положений указанного выше п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ. Не вызывает споров, что приобретая недвижимость, супруг распоряжается общим имуществом — денежными средствами, но: 1) права на денежные средства не подлежат государственной регистрации; 2) сделка по приобретению квартиры не требует обязательной нотариальной формы; 3) обязательной государственной регистрации подлежит не сделка, а переход права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, формально положения указанной статьи не распространяются на покупателя недвижимости, а, следовательно, приобретение недвижимости можно оформить БЕЗ согласия супруга. Однако, отметим, что на практике сотрудники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут потребовать представить вместе с документами не гос. регистрацию и согласие супруга покупателя объекта недвижимости. Отсутствие указанного согласия не может явиться основанием для отказа в гос. регистрации, однако, во избежание споров мы все же рекомендовали бы предварительно обратиться к нотариусу для целей его оформления.