Введение

Данная статья ориентирована прежде всего на граждан, желающих приобрести строящееся жилье по выгодной цене, а также на тех, кто в ближайшее время планирует первый раз воспользоваться услугами банков по предоставлению кредита на большую покупку — собственную квартиру. Статья подготовлена на основе собственного опыта автора, его теоретических изысканий и увлекательного практического пути, который ему довелось когда-то пройти в поисках простого человеческого счастья.

Правовое сопровождение приобретения жилья на первичном рынке — в новостройке — крайне актуально на сегодняшний день. Большинство квартир на первичном рынке жилья приобретаются на кредитные денежные средства — в ипотеку — а это значит, что покупателю необходимо взаимодействовать как с представителем застройщика, который демонстрирует строящийся комплекс и с которым необходимо будет заключать договор, так и с представителем банка, который будет предоставлять денежные средства на покупку. Указанное свидетельствует о том, что в рамках сделки по покупке квартиры Вам предоставят на ознакомление и подписание сравнительно большое количество документов, содержащих различные условия, требующие самого внимательного анализа ввиду того, что «на кону» Ваши далеко не маленькие деньги! К тому же перед глазами в этот момент, как правило, всплывают примеры с обманутыми дольщиками различных жилищных комплексов, например, «Южное Тушино», «Кутузовская миля» и др. Не имея практического опыта заключения подобных сделок, оценить возможные риски и последствия, на наш взгляд, довольно затруднительно. В настоящей статье мы вместе попытаемся пройти весь путь, который необходимо будет осилить гражданам, желающим купить квартиру в новостройке в ипотеку, и укажем Вам на основные важные моменты, на которые стоит обратиться внимание.

Застройщик

Поделимся вначале одной закономерностью — большинство квартир в настоящее время приобретаются на заемные средства, предоставляемые банками, о чем это может говорить? Это говорит о том, что чем доступнее становится ипотека (а именно чем ниже становится ставка по ипотеке) тем больше становится желающих совершить покупку, а повышенный спрос в свою очередь начинает влиять на цену квартир в сторону ее увеличения и наоборот. Вспомним резкий скачок курса валют зимой 2014 года, когда банки временно приостанавливали выдачу кредитов из-за повышенного количества поданных заявок — граждане в тот момент ожидали резкого увеличения ставки по ипотеке, а потому торопились вложить свои средства в покупку недвижимости. Резкое увеличение спроса стало толком для резкого увеличения стоимости квартир в Москве в тот период. Если в 2013 году среднюю однокомнатную квартиру можно было приобрести за 6 млн. рублей, то в конце 2014 стоимость приблизилась к 7 млн. Далее ситуация с курсом стабилизировалась, покупной ажиотаж прошел и цены снова стали снижаться. Отсюда вывод: рассматривать вариант приобретения жилья стоит тогда, когда на рынке более-менее спокойная обстановка, явившаяся следствием аналогичной стабильной ситуации в экономике страны в целом. Иногда стоит подождать, чем переплачивать.

Решение о необходимости купить жилье принято, настало время проанализировать рынок. Первое, с чем сталкиваются наши Клиенты (как и любые желающие стать счастливыми обладателями квартиры) — это выбор застройщика, т.к. именно ему необходимо будет передать деньги, на первых этапах получая взамен лишь обязательства на бумаге. В настоящее время наиболее известными на рынке застройщиками являются компании «МОРТОН», «МИЦ», «ДОНСТРОЙ», «Жилищный капитал», «ИНКОМ», ФСК «Лидер», «МИЭЛЬ», «НДВ», «ПИК», «Эталон-Инвест» — у них у всех довольно стабильная репутация и относительно положительная история. Думаю, ни у кого не вызывает сомнений, что если застройщик на рынке недвижимости не первый год, и за это время он успел построить ни один комплекс, то скорее всего и Ваше жилье будет построено и передано Вам. Отсюда наш первый практический совет: при выборе застройщика изучите и проанализируйте его историю, а также почитайте отзывы и еще лучше — совершите визит в офис — так Вы сможете всесторонне изучить Вашего потенциального строителя жилья и сделать выводы на примерах тех, кто уже вложил свои деньги в комплексы этой строительной компании. Однако отметим, что все же полностью и всецело полагаться только на хорошую репутацию не стоит. Вспомним обанкротившиеся компании «ТРАНСАЭРО», «НЕВА» и застройщика «СУ-155» — их репутация была блестящей, однако, в настоящее время, ко всеобщему удивлению, они признаны банкротами, ввиду невозможности удовлетворить требования кредиторов, поэтому помимо хорошей репутации стоит проанализировать дополнительные факторы. О них речь ниже.

Выбор квартиры

На стадии выбора квартиры в офисе застройщика Вам будут представлены варианты строящихся жилых комплексов (как правило, с громкими и красивыми названиями), а также описана текущая стадия их постройки — это второй момент, на который, на наш взгляд, стоит обратить внимание. Если выбранный Вами многоквартирный дом еще не построен, т.е., как говорят, находится «на стадии котлована», то риск того, что у застройщика внезапно поменяются планы достаточно велик, а если таких «котлованных» проектов несколько, то, возможно, застройщик таким образом просто активно привлекает деньги, имея намерение с ними скрыться. Но если дом уже построен (или построен более чем на половину) или уже даже вводится в эксплуатацию, то указанные риски минимальны, т.к. «бросать» комплекс, в который уже были вложены средства на фактическое строительство гораздо затратнее. Но, вместе и очевиден тот факт, что в домах, находящихся на разных этапах постройки, и стоимости квартир будут в значительной степени отличаться, отсюда наш второй совет: при выборе Вашего будущего жилья, постарайтесь найти «золотую середину» между этапом строительства и, соответственно, ценой.

Особое внимание при выборе застройщика уделите также проектной декларации, которая, как правило, размещена на сайте застройщика — в ней содержатся основные требования к качеству строящегося дома — какого класса будут двери, где именно они будут, какого типа будут стеклопакеты (двухкамерные, однокамерные) и т.д., но самый важный момент — это отделка, с которой Вам будет передаваться жилье. Варианта три: без отделки, черновая отделка, чистовая отделка. Рассмотрим их более подробно. Отсутствие отделки (фраза «без отделки») подразумевает: как правило кривые стены, пол и потолок; наличие входной двери; окон; систем отопления, водоснабжения, канализации; отсутствие проводки электричества. Стоимость доведения до пригодного для проживания состояния (для квартиры 33 кв. м) ориентировочно 500 тыс. руб. Черновая отделка подразумевает: выровненные пол и стены; наличие: входной двери (как правило из материала напоминающего картон); систем отопления, водоснабжения, канализации и электропроводки; окон.  Стоимость доведения до пригодного для проживания состояния (для квартиры 33 кв. м) ориентировочно 300 тыс. руб. Чистовая отделка (или «муниципальный» ремонт, ремонт «от застройщика») — квартира пригодна для проживания, в ней находятся ванная, раковина в ванной и на кухне, унитаз, обои на стенах, покрашенный потолок и линолеум на полу. Однако, скажем сразу, что все перечисленное самого низкого качества, поэтому в большинстве случаев первые хозяева начинают менять содержимое на более дорогое. Отсюда наша рекомендация — постарайтесь найти оптимальное сочетание цены и присутствующей отделки, зачастую бывает намного выгоднее сэкономить на квартире, выбрав вариант «без отделки» или «черновая отделка» и отремонтировать его самостоятельно с учетом Ваших пожеланий, чем переплачивать за «бездушный» ремонт, который Вы захотите как можно скорее переделать.

Договор долевого участия (ДДУ)

Третий совет — попросите менеджера в самом начале подробно описать установленную у них процедуру покупки. Наибольшую защиту прав покупателю гарантирует приобретение квартиры в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» посредством заключения договора долевого участия — ДДУ.  Иными словами, если Вам предлагают заключить что-то иное, но, со слов менеджера, «точно такое же по сути» лучше отказаться от такого варианта, каким бы заманчивым в плане цены об ни был. Объясним почему. Договор долевого участия, заключенный в соответствии с указанным ФЗ №214 (вступил в силу в 2005 году), закрепляет за участниками долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости — это первое. Второе — закон (именно закон, даже если в договоре данное положение будет отсутствовать) устанавливает обязанность застройщика передать Вам объект не позже конкретной даты. Третье — закон устанавливает обязанность застройщика передать Вам жилье, соответствующее нормам качества — гарантии качества, а Вам предоставляет право требовать от застройщика устранения выявленных недостатков в установленный срок. Таким образом, если застройщик на исполнит свои обязанности по передачи Вам квартиры в срок (п.2 ст.6 ФЗ 214) или передаст Вам некачественно построенное жилье (кривые стены, неровный пол, несоответствие качества дверей и т.д.) — Вы вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и взыскания с застройщика суммы неустойки (Вы можете доверить оказание Вам данной услуги нашей компании, см. Представительство интересов в суде). Присуждаемый на практике размер неустойки довольно высокий, т.к. рассчитывается исходя из стоимости квартиры, и за восстановлением нарушенных прав стоит, на наш взгляд, побороться. И четвертое преимущество — ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (срок регистрации не более 18 календарных дней, гос. пошлина 200 руб.), а это значит, что Вы в любое время можете самостоятельно убедиться (заказа выписку из ЕГРП), что ДДУ на данную квартиру заключен именно и только с Вашим и участием и участием застройщика.

«Серые» схемы

Совет четвертый. Если вместо ДДУ Вам будет предложено купить квартиру по предварительному договору или путем покупки векселя — мы настоятельно рекомендуем Вам отказаться. Вкратце поясним риски данных сделок. При покупке по предварительному договору у застройщика появляется обязанность заключить с Вами основной договор купли-продажи после ввода объекта в эксплуатацию, ОДНАКО 1) по предварительному договору права собственности на построенные квартиры сначала появляются у застройщика, и только после этого он должен совершить их отчуждение в Вашу пользу, однако денежные средства застройщик получает сразу, а не когда будет заключен основной договор; 2) предварительный договор (в отличие от ДДУ) НЕ подлежит государственной регистрации, а значит у потенциальных мошенников есть возможность совершить так называемые «двойные» продажи, т.е. заключить такие же предварительные договоры с несколькими лицами в отношении одной и той же квартиры, при этом никто не сможет проверить факт такого мошенничества.
Как мы писали выше денежные средства по предварительному договору передаются покупателем в момент подписания, НО чтобы не нарушать закон (а действующее законодательство, разрешая заключать предварительные договоры, запрещает принимать оплату по ним) деньги передаются НЕ в счет оплаты по предварительному договору, а по договору купли-продажи векселя. Поясним. Вексель — это ценная бумага, которая предоставляет право требовать оплаты, т.е. фактического получения денег при предъявлении эмитенту (юридическому лицу, выпустившему вексель) или третьему лицу (при наличии соответствующих договоренностей). Т.е. Вы как бы даете застройщику деньги взаймы равные стоимости квартиры, а застройщик обещает их обменять на квартиру (произвести зачет требования по оплате векселя к требованию по передаче квартиры), когда она будет построена. На первый взгляд, все логично и прозрачно, но, присмотревшись, можно увидеть, что произвести зачет — это лишь право застройщика, а не обязанность, т.е. прийдя к застройщику с векселем, Вы можете с удивлением обнаружить, что Ваши деньги Вам просто вернут, а квартиру никто передавать не будет — это в лучшем случае, а в худшем застройщик может просто обанкротиться, что будет означать, что даже выплат по векселю не будет.
Также существует вариант покупки с организацией Жилищно-строительного кооператива (ЖСК), однако договоры о паенакоплении, заключаемые в данном случае, также не подлежат обязательной государственной регистрации, что делает этот вариант высокорисковым ввиду возможных «двойных» продаж как было описано выше.

Продолжение настоящей статьи, в котором Вы найдете описание и особенности процедуры бронирования квартиры в офисе застройщика, а также практическую информацию о том, что нужно знать при выборе банка, в котором Вы планируете взять ипотеку, Вы можете найти по ссылке:
См. Ипотека. Договор долевого участия (ДДУ). Приобретение квартиры в новостройке. Часть 2