Продолжение…

В свет вышло продолжение статьи, посвященной подробному анализу покупке квартиры в новостройке с привлечением ипотечных денежных средств. В первой части затрагивались практические вопросы, связанные с выбором застройщика, выбором самой квартиры, анализом становления и развития института долевого участия в строительстве, а также были рассмотрены основные «серые схемы» сделок, встречающиеся на рынке недвижимости. Полный текст данной статьи опубликован нами на странице по ссылке: 
См. Ипотека. Договор долевого участия (ДДУ). Приобретение квартиры в новостройке. Часть 1

Первый этап: «бронирование» квартиры

После того, как Вы убедитесь, что застройщик работает по ДДУ, и Вами будет выбран приглянувшийся по характеристикам и стоимости вариант, Вас, скорее всего проинформируют о том, что «квартиры раскупаются очень быстро», и если тянуть время, то есть риск, что все квартиры будут раскуплены. Также по мере строительства комплекса цена на жилье регулярно увеличивается — об этом Вам также будет заявлено с намеком не затягивать время с принятием решения о покупке (читайте: «о сотрудничестве именно с нами»). Далее в целях минимизации описанных рисков Вам будет предложено забронировать квартиру «прямо сейчас» по действующей цене, что позволит Вам, во-первых, быть уверенным, что приглянувшуюся квартиру не продадут третьим лицам, а во-вторых, что стоимость, по которой застройщик продаст ее Вам не изменится в сторону повышения. Вам будет представлен на ознакомление проект договора о бронировании квартиры с фиксацией стоимости (или иным, но похожим по смыслу наименованием). Это совершенно нормальная практика. Главное, на что стоит обратить внимание — это комплекс обязанностей застройщика, т.е. что именно обязуется сделать застройщик по договору. На первый взгляд, все просто — застройщик после внесения Вами оплаты обязуется в течение периода времени, указанного в договоре, не продавать квартиру третьим лицам, а также закрепляет за Вами цену, по которой он обязуется заключить с Вами договор долевого участия (ДДУ). Еще раз подчеркнем, что все это только в период времени, указанный в договоре. Если по каким-либо причинам заключение ДДУ выйдет ЗА рамки указанного периода, то 1) застройщик вправе в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры; 2) оплату по договору застройщик также вправе удержать и не возвращать, т.к. «услуги оказаны в полном объеме в строгом соответствии с условиями договора в части срока». Обратите внимание на положения данного договора при бронировании квартиры и будьте внимательны.

Второй этап: выбор банка

Если Вы не привлекаете ипотечные денежные средства, то можете смело пропустить данный раздел и перейти сразу к следующему этапу. Если без кредитных денежных средств не обойтись (даже частично), то данный раздел для Вас.
Итак, договор о «бронировании» подписан — можно немного выдохнуть — квартира «за Вами», сроки и иные условия проверены — настало время начинать вести более детальные переговоры с банками на предмет предоставления денежных средств. Все застройщики, как правило, сотрудничают с несколькими банками, на практике это означает, что банки уже знают типовую форму ДДУ, а застройщик уже сразу может озвучить Вам основные условия кредитного договора. Дело в деталях. Итак Вам будут перечислены все банки-партнеры (в которые скорее всего будут входить и самые крупные банки с государственным участием), и Вам необходимо будет определиться в какой банк направлять на рассмотрение заявку на получение кредита.  Отметим, что Вы вправе обратиться абсолютно в любой банк, необязательно из списка тех, с кем сотрудничает застройщик. Попытаемся предупредить некоторые мысли, которые могут появиться в голове у не совсем добросовестных граждан: выбрать банк, например, из второй сотни с надеждой на то, что у такого банка вот-вот, по Вашему мнению, отберут лицензию — и тогда платить будет попросту некому. Предостережем Вас сразу от такого выбора и скажем, что даже если банк действительно рано или поздно «лопнет», то все требования к его должникам о возврате кредита и начисленный процентов перейдут правопреемнику «лопнувшего» банка, т.е. юридически уйти от платежа законными способами не удастся. Это было небольшое отступление, продолжаем.

Ставки по кредиту, сумма кредита, срок кредита

 Думаю, что еще до того как Вы отправились к застройщику, Вы знали о средней величине процентной ставки по кредиту в разных банках, поэтому выбор банка, надеюсь, не будет являться для Вас трудоемкой задачей. К тому же, если у Вас есть такая возможность, то лучше отправить заявку в банк еще до похода к застройщику, т.к. полученное предварительное одобрение действует около 2-х месяцев, и за это время вполне можно успеть подобрать интересный вариант квартиры.

Позволим себе дать совет: при выборе банка помимо процентной ставки обратите внимание на льготные программы («молодая семья», зарплатный проект, военная ипотека, ипотека + материнский капитал и т.д.) условия досрочного погашения кредита, условия увеличения процентной ставки в одностороннем порядке и условия о пакете предоставляемых документов. Указанные моменты мы разберем более детально далее, а Вы можете просто уточнить их по телефону или при встрече с менеджером отдела кредитования. После того как Вами будут отсеяны неподходящие варианты, а останутся несколько примерно с одинаковыми выгодными условиями — Вам необходимо будет направить на рассмотрение заявление о предоставлении кредита (или заявление с иным похожим названием). Мы рекомендуем нашим Клиентам направлять указанные заявления во все банки одновременно, т.к. само по себе заявление лишь информирует банк о Вашем намерении взять кредит, но ни к чему Вас не обязывает.

При выборе банка очень удобно воспользоваться кредитным калькулятором, расположенным, как правило, на сайтах банков. Введя необходимые сведения, в частности сумму займа, первоначальный взнос и срок займа, Вы увидите Ваш ежемесячный платеж. Изменяя указанные три показателя Вы можете видеть изменения четвертого. При этом, выбрав большой срок займа, можно обнаружить небольшой ежемесячный платеж, НО будьте внимательны, т.к. при большом сроке займа значительно увеличивается Ваша переплата. Приведем пример, стоимость квартиры 3 млн. руб., сумма накопленных средств (первоначальный взнос) 1 млн. руб., процентная ставка 13,5% годовых, т.е. Вам необходимо 2 млн. руб. Воспользовавшись кредитным калькулятором, расположенном на сайте Сбербанка России (расчеты производятся по состоянию на дату написания данной статьи), посмотрим, насколько банк готов дать эту сумму и какова будет переплата (жирным выделены показатели, устанавливаемые банком и на которые невозможно повлиять):

Процентная ставка: 13,5% годовых (средняя процентная по ипотеке на дату написания настоящей статьи)
Стоимость квартиры: 3 000 000 руб. (минимальная стоимость однокомнатной квартиры в строящихся ЖК не более 10 км от МКАД)
Первоначальный платеж: 1 050 000 руб. (средняя сумма накопленных денежных средств трудоспособных граждан в возрасте от 23 до 33 лет)
Сумма займа: 1 950 000 руб.
Сумма дохода в месяц: 50 000 руб. (средняя сумма заработной платы для Москвы)
Срок займа: 6 лет (на срок менее 6-ти лет банк сумму в 2 млн. может не одобрить)
Ежемесячный платеж: 39 400 руб.
Сумма переплаты: 886 000 руб. (т.е. брали Вы у банка 2 000 000, а вернуть банк просит 2 886 000 руб.)

Совет: для сохранения комфортного уровня жизни сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от суммы дохода Вашей семьи. В приведенном выше примере представим, что заемщик проживает с семьей, в которой второй член семьи также имеет среднюю месячную зарплату в размере 50 000 руб. Итого 100 000 на двоих, 30% — это 30 000 руб., получается, что ежемесячный платеж превышен на 10 000 руб. т.е. после погашения ежемесячного платежа остается 60 000 руб. на двух человек на месяц с перспективой на 6 лет. Чтобы снизить ежемесячный платеж до 29 000 руб. срок кредитования необходимо увеличить с 6 до 11 лет. Получаем следующее:

Процентная ставка: 13,5% годовых (средняя процентная по ипотеке на дату написания настоящей статьи)
Стоимость квартиры: 3 000 000 руб. (минимальная стоимость однокомнатной квартиры в строящихся ЖК не более 10 км от МКАД)
Первоначальный платеж: 1 050 000 руб. (средняя сумма накопленных денежных средств трудоспособных граждан в возрасте от 23 до 33 лет)
Сумма займа: 1 950 000 руб.
Сумма дохода в месяц: 50 000 руб. (средняя сумма заработной платы для Москвы)
Срок займа: 11 лет
Ежемесячный платеж: 29 160 руб.
Сумма переплаты: 1 849 000 руб. (т.е. брали Вы у банка 2 млн., а вернуть банк просит 3 849 000 руб.).

Иными словами, 1 849 000 руб. — это плата за то, что Вы получаете результат — в виде квартиры — «здесь и сейчас». При этом, если бы Вы продолжали откладывать на квартиру 30 000 руб. в месяц, то накопили бы на нее за 3 000 000 / (29 160 х 12 мес.) = 8,5 лет, т.е. квартира появилась бы у Вас не раньше, чем через 8,5 лет. Каждому принимать решение: откладывать и ждать или получить сейчас, но переплатив.

Заявление о предоставлении кредита

Возвращаемся к процедуре составления заявления о выдаче кредита. Одним из главных документов, который Вам необходимо будет приложить к данному заявлению — это справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо в свободной форме (часто используется, но не всеми банками в случае, когда к учету принимается доход аппликанта, подтвержденный работодателем  в свободной форме) — проще говоря, когда зарплату получают в конверте и представить 2-НДФЛ с подтверждением необходимой суммы невозможно. Отметим, что в некоторых банках от того, какой документ Вы приложите (2-НДФЛ или справку в свободной форме) может зависеть и размер процентной ставки, уточните данный вопрос по телефону. С 2-НДФЛ все довольно прозрачно, а вот если Вы получаете зарплату в конверте (к сожалению большинство работодателей предлагают своим сотрудникам именно такой «вариант»), то банк обязательно совершит звонок работодателю для целей проверки сведений о размере зарплаты, указанной в данной справке, поэтому желательно, чтобы на работе были в курсе того факта, что Вы берете кредит и о возможности потенциального звонка. При самостоятельном анализе Вашей платежеспособности и цифровых показателей срока и суммы кредита рекомендуем Вам исходить, как было указано выше, из того, что сумма ежемесячного платежа должна быть в районе 30%-50% от суммы общего заработка. Дело в том, что именно из данных показателей и будет исходить банк, при принятии решения об одобрении кредита. Ведь в конечном итоге при прочих равных условиях банк интересует прежде всего Ваша фактическая платежеспособность, а уже потом факт Вашего замужества, наличия детей, Ваш возраст и т.д. Да, и еще момент: рекомендуем Вам не завышать данные о доходе при представлении справки в свободной форме, даже если Вы готовы тратить на кредит не 30%, а все 70%, а работодатель готов устно подтвердить необходимую Вам сумму: заявленный высокий доход позволит Вам получить одобрение о предоставлении большей суммы займа, но в конечном итоге платить по кредиту Вам, и сейчас трудно предугадать, что будет через 3-5-8 и уж тем более 15-20 лет. Лучше заранее оставить за собой пусть минимальную, но финансовую «подушку».
При заполнении анкеты обратите также внимание на строки о «Заемщике» и «Созаемщике» (возможна приставка «титульный»). Разъясним. Как было описано выше при принятии банком решения об одобрении конкретной суммы кредита банк оценивает Вашу подтвержденную платежеспособность (принимается во внимание также способ ее подтверждения), если указанная величина кажется банку недостаточной, то Вы можете повысить свои шансы, привлекая к кредиту так называемого созаемщика. Созаемщик — лицо, чей доход для целей одобрения суммы кредита будет рассматриваться в совокупности с Вашим, что значительно повысит Ваши шансы на одобрение крупной суммы, но самое главное, что созаемщик также будет нести и ответственность за невыплату кредита наряду с Вами — в этом основной риск для этого самого созаемщика. Отметим, при этом, что право собственности переходит /не переходит к созаемщику по договоренности с Вами, а вот обязанность нести солидарную ответственность по кредитному договору является обязательным условием. Как правило, созаемщиками по доброй воле становятся родственники заемщика, однако, это не обязательно. У этого правила есть исключение — Ваша законная супруга автоматически становится созаемщиком, приобретая в силу закона право собствености на долю в приобретаемой квартире и солидарно с Вами становясь ответственной за выплату кредита (даже в случае своей нетрудоспособности). Отметим, что изменить данное положение возможно, заключив с супругой брачный договор, в котором необходимо предусмотреть Ваши права и обязанности в отношении приобретаемого объекта недвижимости (см. раздел «Семейный» юрист, Юридическая компания «ГидПрава»).

Проверка заполненной анкеты  и принятие решения об одобрении (либо отказе в одобрении) в выдаче кредита занимает от 1 до 5 рабочих дней. Принятое банком решение действует около 2 месяцев, т.е. за это время необходимо успеть подписать ДДУ.

Основные этапы дальнейшей процедуры будут подробно рассмотрены нами в следующих частях данной статьи.