ПРОДОЛЖЕНИЕ…
НАЧАЛО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ В ПЕРВОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 1

Досрочное погашение ипотеки

Вопрос досрочного погашения обязательств рассматривается в общем порядке — в соответствии со статье 810 действующего ГК РФ. На ипотечные договора распространяется возможность досрочной выплаты полной стоимости кредита, если не нарушается требование о заведомом предупреждении залогодержателя о таком намерении. Номинальный срок — 30 дней до фактического погашения. По взаимному согласованию сторон (на практике — по решению залогодержателя) данный срок может быть уменьшен. Его увеличение не допускается.

С 2011 банкам запрещено препятствовать реализации права заёмщика на досрочное погашение задолженности (полное или частичное). В этом отношении следует упомянуть и невозможности применения в отношении заёмщика штрафов и взимания комиссий, если оплата опережает график, либо если задолженность гасится полностью (п.2 ст. 810 действующего ГК РФ). Но в обоих случаях заёмщику нужно соблюсти правило о заведомом предупреждении кредитора о своём намерении. По умолчанию срок составляет 30 дней.

Если ипотека гасится частично — то есть, когда сумма очередного платежа превышает сумму, прописанную в графике, то расчет общего долга может производиться по двум схемам:

— сокращение срока кредита — в этом случае, общий срок действия соглашения сокращается, но сумма периодического платежа остаётся неизменной;

— уменьшение суммы периодического платежа — сроки остаются теми же, но ежемесячная долговая нагрузка заёмщика сокращается.

При использовании первого варианта одновременно со сроками соглашения сокращаются и проценты по переплате. Если залогодатель не планирует в дальнейшем опережать график, то этот вариант является более целесообразным.

Если средства пойдут на уменьшение периодического платежа, то проценты по договору останутся практически в неизменном виде. Следовательно и переплата будет большей чем в первом случае, и разница порой может быть существенной (х2 / х3). Единственным плюсом здесь является уменьшение долговой нагрузки. Залогодатель сможет использовать разницу в иных целях.

Если платежи в опережение графика планируется производить не разово, а периодически, то разницы между используемыми схемами не будет. Банки предоставляют залогодателю право выбора: на что он планирует пустить очередной платёж — на уменьшение срока (и общей переплаты) или на снижение суммы платежа, без перерасчёта процентов.

Ситуация с полным досрочным погашением осложняется заблуждением большинства заёмщиков в том, что они могут рассчитывать общую сумму долга самостоятельно. Плюс, некоторые решают просто перечислить деньги на клиентский счёт, полагая, что банк самостоятельно проведёт все необходимые транзакции. Оба суждения являются ошибочными.

Решив погасить всю задолженность полностью, залогодатель не должен использовать многочисленные кредитные калькуляторы и прочие сомнительные сервисы для расчёта. Точную сумму общего долга нужно уточнять у залогодержателя — банка. Для этого нужно связаться со службой поддержки (крупные банки предоставляют персонального менеджера) и уточнить общую сумму долга на точную дату планируемого погашения.

Здесь нужно соблюсти сроки, прописанные в статье 810 действующего ГК РФ — 30 дней до предполагаемой даты фактического погашения. Точный срок прописывается в соглашении. К примеру, договор был заключён 01.05. 2017 года на 10 лет. Но уже через несколько дней залогодатель принимает решение о полном досрочном погашении всего долга перед кредитором.

Если заявление на полное погашение поступит 05.05.2017, произвести транзакцию в худшем случае получится только 06.05.2017 года, то есть, спустя 30 дней с момента уведомления банка. Этот срок может быть уменьшен по единоличному решению кредитора.

Далее кредитной организацией будет произведён перерасчёт с учётом всего срока пользования средствами на дату погашения. Разница между результатом перерасчёта и телом ипотечного займа и будет отображать переплату залогодателя по договору.

Следует обратить внимание, что заявление на полное погашение подаётся в письменном виде по форме банка. Делается это лично залогодателем, либо иным субъектом по доверенности. В оговорённый срок залогодатель вносит озвученную банком сумму на свой клиентский счёт. После списания средств со счёта, договор прекращает своё действие. О прекращении договора заёмщику нужно получить извещение (уведомление).


Обязанности заемщика

Помимо материальной части обязательства (своевременной уплаты долга), заемщик несет полную ответственность за сохранность полученного объекта. В понятие сохранности объекта включается его поддержание в надлежащем виде, использование только по назначению, проведение всех необходимых работ, включая и капитальный ремонт (ст. 30). Все расходы, понесенные в этом направлении, не являются частью полной стоимости кредита. Заемщик несет их и без вероятности последующего получения возмещения со стороны банка.

Естественный износ объекта, связанный с периодическим использованием, не может считаться за намеренное ухудшение его исходного вида. В этой части ответственность заемщика полностью исключается.


Права банка

Банк, предоставляющий средства на приобретение объекта с ипотеку, пользуется рядом преференций, предусмотренных ст. 34-35 ФЗ. В договоре они прописываются отдельным пунктом, на который нужно обратить внимание. Хотя превышение объёма прав банка, идущего вразрез с действующим законодательством, не допускается, банки нередко трактуют неоднозначные положения ФЗ в свою пользу.

Помимо факультативных / второстепенных прав, заранее оговорённых сторонами, существуют ещё и императивные права банка, предусмотренные профильным законодательством. К таковым относятся следующие:

— проверка сохранности объекта и соблюдения его целевого использования — по своему усмотрению банк может удостоверять процесс использования объекта в любое время, без предварительного согласования проверки с заемщиком;
— проверка документов объекта на факт выявления какого-либо несоответствия, или мошенничества со стороны заемщика;
— требование досрочного исполнения обязательств, в случаях оговорённых в договоре, либо предусмотренных законодательством;
— наложение запрета на некоторые действия в процессе реализации права на использование объектом — к примеру, банк может запретить оформление постоянной / временной регистрации лица по текущему адресу, не являющегося членом семьи заемщика.

Крупные банки не задаются целью постоянно проверять ипотечный объект на предмет соответствующего использования. Но пренебрегать данными требованиями не следует. Любое нарушение требований по использованию объекта может повлечь наложение в отношении него взыскания, либо обязанности по досрочному исполнению обязательств со стороны банка.


Обязанности банка

Обязанности банка в рамках действия договора могут прописываться отдельным пунктом, либо прямо вытекать из прописанного объёма прав банка. Следовательно, обязанности банка следующие:

— предоставление любой информации заёмщику, касающейся исполнения ипотечного соглашения — остаток долга; размер ежемесячного платежа; движение по счёту клиента; обнаруженных нарушений и предпринимаемых в связи с этим мерах; изменение платёжных реквизитов (способов оплаты); переуступке портфеля в рамках агентского соглашения или цессии; 
— предоставление всех необходимых документов — справок; выписок; подтверждений; квитанций;
— принятие мер по урегулированию (устранению) притязаний на объект третьих лиц, в том числе и выступление в судебном производстве в виде ответчика / истца;
— принятие мер по урегулированию (устранению) притязаний со стороны государственных и муниципальных органов.

Помимо описанных обязанностей в отношении банка в рамках договора могут предусматриваться и прочие, но банки крайне редко обременяют себя дополнительными обязанностями, ограничиваясь лишь предписаниями законодательства.


Страхование объекта

Достаточно противоречивый пункт любого ипотечного соглашения, вызывающий вопросы у потенциальных заёмщиков. В статье 31 ФЗ даются рекомендательные нормы, в соответствии с которыми стороны могут самостоятельно согласовать процедуру страхования объекта. При этом имеется в виду страхование от полной гибели объекта или от значительных ухудшений его состояния. Именно эти виды рисков должны сопровождать любое ипотечное соглашение.

Какая из сторон возьмёт на себя обязательства по страхованию — не имеет значения. Но в большинстве случаев эти обязательства возлагаются непосредственно на заемщика. Использоваться могут следующие схемы:

— страховой полис оплачивается отдельно, и его стоимость не включается в полную стоимость кредита;
— цена за страховой полис вкладывается в процентную ставку, м следовательно, включается в ПСК.

В любом случае, выгодоприобретатель — это банк. Заёмщик заключает соглашение со страховой компанией от своего имени, но в случае наступления страхового события, все выплаты пойдут в пользу банка — залогодержателя.

Следует обратить внимание, что по умолчанию может предусматриваться только описанный вид страхования — то есть, страхуется сам объект. Если банк настоит на страховании ответственности заёмщика (де-факто — жизни и здоровья), то данное требование будет расцениваться как злоупотребление со стороны банка. Заёмщик страхует свои жизнь и здоровье, ответственность, и прочие риски, только по собственному желанию.

Роспотребнадзор неоднократно разъяснял, что если заёмщик соглашается страховать объект самостоятельно, то банк не имеет права ему указывать на сотрудничество с конкретной компанией-страховщиком. Это будет расцениваться как навязывание услуг, тем более, что большие банки имеют свои дочерние страховые компании.

С другой стороны, хоть банки и предусматривают на своих официальных сайтах возможность отказа заёмщика от оформления страховки, последние, зачастую, вынуждены соглашаться с предложенными условиями. Причина тому — риск получения ничем не мотивированного отказа в подписании договора со стороны банка.

Несмотря на то, что оформление страхового полиса на объект предполагает дополнительные расходы для потенциального заемщика, оно является достаточно необходимой услугой. Во-первых, оно минимизирует риски утери объекта, и, во-вторых, согласие на оформление страховки в разы повышает шансы заёмщика на получение необходимой суммы средств.

Крайне не рекомендуется предпринимать меры по прекращению договора страхования без ведома банка. Это может послужить причиной досрочного расторжения действующего соглашения с требованием погасить оставшуюся задолженность целиком. В худшем случае в отношении объекта может быть наложено взыскание. На практике, банки разрешают не продлевать страховой полис в том случае, если к этому моменту выплачено 75-85% от суммы основного долга. Но и такой вариант рассматривается в строго индивидуальном порядке.

И наконец, оформлением страховки рекомендуется заниматься самостоятельно. Это позволит лично выбирать удобную страховую программу, пользоваться специальными предложениям компаний-страховщиков, контролировать стоимость полиса. Если же этот процесс доверить банку, то весь срок действия соглашения заёмщику придётся только платить, без прямого участия во взаимодействии со страховщиком.


Обращение взыскания на квартиру

Заемщик должен крайне внимательно ознакомиться с объемом своих обязательств, так как за их несвоевременное исполнение банк получит право на возбуждение процедуры судебного обращения взыскания на квартиру. В этой связи всегда нужно помнить о следующем:

— объект ипотеки изымается из пользования заемщика даже в том случае, если он является единственным пригодным для проживания — то есть, в худшем случае заёмщик может остаться на улице;
— на ипотечные объекты не распространяется правило о невозможности изъятия в случае, если по данному адресу постоянно зарегистрированы малолетние / несовершеннолетние дети — органы опеки и попечительства не смогут помочь, если обязательства нарушаются в процессе пользования залоговым объектом;
— выиграть судебный процесс по таким делам практически невозможно.

За императивный срок по устранению любого нарушения взят один месяц с момента выставления требования по устранению обнаруженного нарушения. К наиболее частым случаям, в рамках которых возможно выставление требования о досрочном погашении обязательств относятся следующие:

— препятствие со стороны заемщика проведению проверки (в том числе и документальной) залогового объекта; 
— нарушение обязательств по выплате задолженности — крайний срок просрочки оговаривается в договоре (обязательный срок — не менее 3 месяцев непрерывно — ст. 54.1 ФЗ);

— отказ в пролонгации договора страхования;

— проведение каких-либо регистрационных действий без предупреждения банка;
— существенное изменение структуры объекта, его формы, технических характеристик, внешнего вида, влекущих уменьшение его оценочной стоимости; 

— использование объекта не по назначению — к примеру, если в квартире будет развёрнуто домашнее производство или по адресу квартиры без согласования с банком будет зарегистрировано ООО;

— несвоевременное сообщение банку о любых посягательствах на объект, в том числе и со стороны государственных (муниципальных) органов;

— совершение виновных действий, повышающих риск полной гибели или существенной порчи объекта; 

— иные действия, а также и попытки их реализации, прямо предусмотренные соглашением.


Передача ипотечной квартиры по наследству

Если заемщик умирает в процессе исполнения обязательств, а договор личного страхования (жизни / здоровья, ответственности) перед этим не был заключён, банк обратится в суд на предмет изъятия жилья. В отдельных случаях правопреемником умершего заемщикая может быть его наследник. Но только, если сам наследник согласится на получение ипотечного жилья, и на погашение оставшейся части долга.

Без перехода прав собственности от заемщика к наследнику, какие-либо притязания со стороны банкаи будут ничтожны. В этом случае объект будет изъят и далее реализован на аукционе. Вырученные средства пойдут на погашение задолженности, предусмотренной договором ипотеки.

Отдельно следует прояснить и случаи лишения свободы заемщика. Если он приговаривается к реальному уголовному наказанию, а объект ипотеки изымается государством в виде дополнительной санкции за совершение преступления, залогодержатель вправе требовать полного досрочного исполнения обязательств, либо возбудить процедуру судебного взыскания.


Снятие обременения в связи с исполнением обязательств

С момента подписания ипотечного соглашения, объект будет находиться под действием обременения. Данное обременение будет проходить по базе ЕГРН, а значит, что любые попытки отчуждения объекта (по крайней мере, законным путём) будут невозможны.

Сразу после списания последнего платежа с клиентского счёта заемщика, договор ипотеки будет считаться формально завершённым. Залогодателю нужно будет лично прибыть в офис банка для получения извещения о прекращении соглашения и закрытии клиентского счёта.

Здесь же составляется совместное заявление о снятии регистрационной записи об ипотеке — то есть, о снятии всех ограничений в отношении прав на объект (ст. 25 ФЗ).

При этом, заемщик вправе требовать от банка исполнения всех необходимых действий в части снятия обременения в разумный срок (ст. 339.1 действующего ГК РФ). То есть, направлять документы в регистрационный орган должен банк.

В свою очередь, регистрационный орган в течение 3 рабочих дней с момента поступления документов, удалит запись о действии залога в отношении данного объекта. С этого момента заемщик становится полноправным собственником объекта.

НАЧАЛО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ В ПЕРВОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 1

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.