Илья Назаров, партнер

В настоящей статье будут проанализированы все налоговые режимы, которые физическое лицо вправе применять при сдаче в аренду жилой недвижимости (квартиры, дома и т.д.), находящейся на территории России в г.Москве.


Оформление договорных отношений

Договор найма жилого помещения (квартиры) — регистрация в Росреестре, форма оплаты

Юридически верно говорить, что жилая недвижимость сдается «внаем», однако, очень распространено понятие «сдача квартиры в аренду». На суть правоотношений и возникающих налоговых обязательств это не влияет. Таким образом, если Вы приняли решение сдавать квартиру внаем официально и платить в получаемого дохода налоги — Вам необходимо заключить с арендаторами (нанимателями) «Договор найма жилого помещения«.

В соответствии с ст.674 Гражданского кодекса РФ сам договор НЕ подлежит государственной регистрации, НО в случае, если срок аренды (найма) составляет более 1 года — регистрации в Росреестре подлежит сам факт того, что на сдаваемую квартиру накладывается обременение в виде аренды (найма) — это будет отражено в выписке из ЕГРН.

Таким образом, представляется, что для собственников квартир наложение на квартиру обременения невыгодно — сложнее продать (в случае форс-мажора) и соответственно срок договора должен быть указан менее 12 месяцев, однако, для квартиросъемщиков, планирующих долгосрочную аренду — фиксирование факта обременения — выгодно, т.к. это дополнительно страхует их от возможности быстрой незапланированной продажи квартиры собственником.

Относительно формы оплаты аренды (найма) — имеет смысл рассмотреть вариант указания в договоре банковский реквизитов счета для безналичной оплаты, что позволит НЕ оформлять каждый месяц расписки в получении наличных денежных средств. С учетом того, что у собственника квартиры имеется намерение сдавать квартиру официально — безналичная оплата — удобный способ фиксирования факта расчета за проживание.


Возможные налоговые режимы

1. НДФЛ 13% (30%)

В настоящее время становится одним из самых НЕвыгодных режимов. Сдача квартиры НЕ считается осуществлением предпринимательской деятельности — физические лица вправе НЕ регистрировать ИП, а ежегодно декларировать получаемый доход в виде арендных платежей в декларации 3-НДФЛ. При этом налоговая нагрузка составит 13% для резидентов РФ и 30% для НЕрезидентов РФ.

Для налоговых НЕрезидентов самый невыгодный режим.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
Сумма налога для резидента — 420.000 руб. х 13% = 54.600 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 420.000 руб. х 30% = 126.000 руб.
Дополнительные платежи — нет

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 54.600 руб. (13%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 126.000 руб. (30%)

Применение ККТ — НЕ обязательно
Документы — декларация 3-НДФЛ 1 раз в год
Срок уплаты налога: до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход


2. ИП, УСН 6%

Снижает налоговую нагрузку в 2 раза, НО помимо суммы налога влечет дополнительные расходы и платежи. Однозначным преимуществом является возможность применять режим физическим лицам налоговым НЕрезидентам РФ.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
Сумма налога для резидента — 420.000 руб. х 6% = 25.200 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 420.000 руб. х 6% = 25.200 руб.
Дополнительные платежи:
— расходы на регистрацию (возможно электронно через портал гос услуг)
— открытие отдельного банковского счета на ИП
— расходы на ведение бухгалтерии
— страховой взнос в ПФР: 29.354 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— страховой взнос в ФОМС: 6.884 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— 1% от суммы дохода, если доход превышает 300 тыс. в год, т.е. (420.000-300.000) Х 1% = 1.200 руб.

ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ: сумма налога 6% может быть уменьшена на сумму страховых взносов в полном объеме, таким образом: 25.200 руб. — (29.354 руб. + 6.884 руб. + 1.200 руб.) = 25.200 руб. — 37.438 руб.  = 0 руб. Размер страховых взносов полностью уменьшил сумму налога к уплате.

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 37.438 руб. (примерно 9%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 37.438 руб. (примерно 9%)

Применение ККТ — НЕ обязательно
Документы — декларация 1 раз в год до 30 апреля
Срок уплаты налога и страховых взносов: ежеквартально авансовыми платежами


3. ИП, патент (ПСН), 6%

Необходима регистрация или наличие ИП.

Режим подразумевает уплату заранее установленного размера налога с заранее установленной законодательством суммы дохода (которую, по мнению законодателя, может получить налогоплательщик). Доход свыше установленной в законе субъекта суммы НЕ облагается налогом.

ИП на патентном режиме налогообложения освобождается от обязанности по уплате имущественного налога на объект недвижимости.

Возможен для применения как налоговыми резидентами, так и налоговыми НЕрезидентами.

Максимальный срок действия патента — 1 год, после этого требуется снова подать заявление на применение патента и оплатить патент.

Законом г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения» (с изменениями и дополнениями) установлено, что «Потенциально возможный к получению годовой доход» при сдаче в аренду квартиры, расположенной в округе ЮЗА составляет 300  тыс. рублей. Стоимость патента составит 300 тыс. руб. х 6% = 18.000 руб.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
«Потенциально возможный к получению годовой доход» — 300.000 руб.
Сумма налога для резидента — 300.000 руб. х 6% = 18.000 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 300.000 руб. х 6% = 18.000 руб.
Дополнительные платежи:
— расходы на регистрацию (возможно электронно через портал гос услуг)
— открытие отдельного банковского счета на ИП
— страховой взнос в ПФР: 29.354 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— страховой взнос в ФОМС: 6.884 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— 1% от суммы дохода, если «потенциально возможный доход» превышает 300 тыс. в год, т.е. (300.000-300.000) Х 1% = 0 руб. (в данном конкретном случае)

ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ: сумма налога 6% НЕ МОЖЕТ БЫТЬ УМЕНЬШЕНА на сумму страховых взносов. Таким образом к стоимости патента 18.000 руб. нужно прибавить 36.238 руб.

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 54.238 руб. (примерно 12,9%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 54.238 руб. (примерно 12,9%)

Применение ККТ — НЕ обязательно
Документы — декларация по налогу НЕ предоставляется (необходимо подать заявление на применение патента и оплатить сам патент, а также подать отчетность по страховым взносам)
Срок уплаты патента: 1/3 суммы — не позднее 90 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 — не позднее 31 декабря
Срок уплаты страховых взносов: до 31 декабря


4. Налог на профессиональный доход (НПД), 4%

В настоящее время — самый выгодный налоговый режим при сдаче квартиры в аренду.

Необходима зарегистрироваться в соответствующем приложении. Необходимо, чтобы квартира располагалась в г.Москва, Московской области, Калужской области (включая г.Калугу) или Респ. Татарстан. Местом регистрации физического лица, при этом, может быть любой регион РФ. Ставка 4% НЕ может быть повышена в течение 10 лет.

Возможен для применения как налоговыми резидентами, так и налоговыми НЕрезидентами.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
Сумма налога для резидента — 420.000 руб. х 6% = 16.800 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 420.000 руб. х 6% = 16.800 руб.
Дополнительные платежи:
— расходы на регистрацию

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 16.800 руб. (4%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 16.800 руб. (4%)

Применение ККТ — чек формируется автоматически в приложении
Документы — декларация по налогу НЕ подается (сумма налога к уплате формируется автоматически в приложении)
Срок уплаты налога: не позднее 25 числа следующего месяца (формируется и уплачивается автоматически в приложении).